Cómo se calcula la cuota de una hipoteca
En España la mayoría de las hipotecas usan el sistema francés: pagas la misma cuota cada mes durante todo el plazo. La fórmula es la misma que la de cualquier préstamo, pero el importe y el plazo son mucho mayores, así que los intereses pesan mucho más.
Cuota = Capital x i / (1 - (1 + i) elevado a -n)
Donde i es el tipo mensual (anual dividido entre 12) y n el número de meses.
Ejemplo: 160.000 EUR al 3,1 por ciento a 30 años
Si la vivienda cuesta 200.000 EUR y aportas 40.000 de entrada, financias 160.000. Con un tipo del 3,1 por ciento a 30 años la cuota sale de 683 EUR al mes. Al final habrás pagado unos 245.961 EUR, de los cuales 85.961 son intereses.
Cuánto puedes financiar
Los bancos suelen prestar hasta el 80 por ciento del valor de tasación para vivienda habitual. El 20 por ciento restante lo tienes que aportar tú, y además necesitas otro 10 por ciento aproximadamente para impuestos y gastos.
En la práctica, para una vivienda de 200.000 EUR necesitas unos 60.000 EUR de fondos propios: 40.000 de entrada más unos 20.000 de gastos.
El plazo es lo que más encarece la hipoteca
| Plazo | Cuota (160.000 EUR al 3,1 %) | Intereses totales |
|---|---|---|
| 15 años | 1.113 EUR | 40.276 EUR |
| 20 años | 895 EUR | 54.893 EUR |
| 25 años | 767 EUR | 70.126 EUR |
| 30 años | 683 EUR | 85.961 EUR |
Hipoteca fija o variable
En la fija el tipo no cambia en toda la vida del préstamo: sabes exactamente lo que vas a pagar. En la variable el tipo se revisa cada 6 o 12 meses según el Euríbor más un diferencial, así que la cuota sube o baja.
La fija cuesta más al principio pero protege frente a subidas. La variable sale más barata si los tipos bajan, y mucho más cara si suben.
Gastos que no aparecen en la cuota
- Impuestos: IVA del 10 por ciento en obra nueva o ITP del 6 al 10 por ciento en segunda mano
- Notaría y registro: entre 1.000 y 2.500 EUR según la Comunidad
- Tasación: unos 300 a 500 EUR
- Seguros: hogar y vida, obligatorios en muchas ofertas
- Comisión de apertura: entre 0 y 1 por ciento del importe